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保利发展：良性循环，份额提升

我们认为，销售额见底是行业风险得以逐步化解的前提。信用和交付风险的发酵，也可能推动按揭贷款利率的进一步快速下行，政策进一步出台。公司凭借良好的信用，有望取得市场份额的持续提升，也有望迎来增长质量的有效提升。

▍销售即将见底。

2022年2月，公司销售面积150.1万平米，同比下降27.7％，销售金额239.8亿元，同比下降25.1％。1-2月，公司销售面积335.9万平米，同比下降19.7％，销售金额522.8亿元，同比下降30.4％（样本企业销售额下降40％以上）。公司销售整体表现好于行业平均，这既反映公司交付确定性较高，也说明公司经营能力较强。我们认为，行业各类风险已经经过一段时间积累，房地产政策发力空间不小（比如郑州等地就出台需求侧支持政策，放松首套房认定标准，加大货币化安置），按揭贷款利率有望继续快速下降。我们相信，2022年3月可能是公司销售的底部。

▍公司市场份额有望持续提升。

我们认为，多因素将驱动公司市场份额持续提升。1）公司信用良好，交付无忧，销售速度较之同行更快；2）公司资金充裕，工程进展顺利，货值更为充足；3）公司资金成本较低，拿地可能性更大；4）银行信贷的充裕供给和高信用公司稀少，客观上可能进一步压低公司的资金成本；5）美元债市场所面临的风险大于境内，公司在2021年中期美元债占存量债务比例只有2.9％，风险相对可控。

▍项目拓展谨慎，聚焦高线城市。

2022年1-2月，公司获取12个项目，合计建面为182.7万平米，为同期销售面积的54.4％。公司的项目拓展聚焦高线城市如广州、厦门、南京、北京等。而且，各地最近将大量区域位置较好的土地出让，这也提升了公司平均拿地的质量。

▍公司盈利能力可能较之同行可能更有优，故业绩较有保障。

公司已经发布2021业绩快报，2021年归母净利润275.8亿元（未经审计，下同），同步下降4.7％。我们认为，和行业一样，公司的报表毛利率也可能在未来一段时间下降，但公司新拿地的机遇较好，当前资产负债表质量较高。我们相信，公司未来结算规模的上行，足以对冲盈利能力下行，从而使得公司业绩在未来相当一段时间保持稳定。

▍风险因素：

行业托底政策不及预期的风险；部分项目盈利能力不及预期的风险；疫情防控措施对房地产销售的影响。

▍投资建议：

政策前景良好，行业格局明朗。随着局部地区疫情反复，且行业信用风险扩散，我们认为房地产政策确定性强，预计后续各城市都会出台需求侧政策，来进一步托底市场，稳定预期。公司有能力实现良性循环和市场份额提升，目前融资、销售、拓展均较为稳定，市场排名也有可能进一步提升。我们维持公司2021/22/23年EPS预测为2.30/2.56/2.61元。我们认为，当前不同地产企业的融资能力差距不断扩大，高信用公司的远期期望市占率可能进一步提升。随着年报的披露，一些地产开发同业业绩可能大幅下降，公司反而是板块估值最具吸引力的企业之一。

本文源自金融界