摘要：3月28日，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》，提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金...
3月28日，国家发展改革委办公厅发布《关于进一步做好社会资本投融资合作对接有关工作的通知》，提出推动更多符合条件的存量项目发行基础设施REITs。
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是以发行权益类证券的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产类资产，将每年的投资收益按很高比例分配给投资者的一种投资载体。作为直接融资工具，REITs在不动产、基础设施和资产证券化等领域非常火热，其具有盘活存量资产、降低企业杠杆率、提升资源配置效率、降低项目融资成本、促进金融市场发展等正面作用。
REITs是权益型永续产品，可将表内不动产出表运营，使运营主体在不丧失控制权和运营权的条件下，减轻资产持有压力，帮助运营主体从“全部持有资产并运营”的重资产运营模式转化为“无限接近全部出售资产并运营”的轻资产运营模式。因此，作为交换条件，REITs项目通常需将每年的投资收益，以不低于90%的比例，分配给REITs投资者。
以国外成熟市场的经验来看，标准化REITs通常具备公开交易，流动性好，资产组合和专业化管理，明确要求低杠杆运作，明确的税收政策支持和完善的管理和治理等主要特征。其中，REITs的税收中性特点尤为突出。推进标准化REITs的国家或地区，普遍给予REITs一定的税收优惠政策。REITs可有效避免双重征税，与普通的有限合伙、股份公司等相比，享受更加优惠的差别性税收待遇。
按照募集和流通的特点，REITs分为公募型REITs和私募型REITs。在成熟市场中，私募REITs占比较小，如在美国，其市场占比不足5%。目前我国的REITs试点，也集中于公募型REITs领域。
自2021年6月份首批基础设施公募REITs项目落地以来，目前已有11只产品上市。11只公募REITs市场表现整体较为平稳，但在2022年初波动率较此前明显加大。主要原因在于REITs资产稀缺性较高，仅11只产品上市，且相关产品的大部分份额均处于锁定中，每只公募REIT平均可流通份额仅约为30%，尚未能满足机构的长期配置需求。
目前，国内公募REITs尚处于发展初期，资产规模相对较小。虽然试点原始权益人普遍为各行业的龙头，但规模经济和品牌效应尚不突出。在不动产进入存量运营时代，兼顾收益性、安全性和流动性的不动产投资需求逐渐突出。具备出表功能的REITs运营模式，可以盘活通讯铁塔、能源管道、码头、收费公路、自用仓库、数据中心和物流设施等泛领域基础设施资产，满足资金资产配置要求。我国符合REITs质量标准的基础设施资产数量庞大。因此，在不断扩大公募REITs试点数量的同时，市场亦期待尽快引入扩募机制，帮助REITs收购资产、优化投资组合、分散风险，提高REITs资产价值成长性，以吸引更多长期性的资金入市。
政策层面对此给予了巨大支持。3月18日，证监会发布消息称，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。沪深交易所随后表示，正积极推动相关业务的技术准备工作，并积极引导有扩募需求的REITs做好资产筛选。多家试点机构均表态，正在积极筛选可扩募资产，推进相关项目储备。结合此次国家发改委发文，预计我国基础设施REITs发展或将提速，相关产品品种、规模和范围都将不断扩充提升。
（作者系中国建设银行金融市场部研究员）
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